FACULDADE DE OLINDA - FOCCA

MEDIAÇÃO E ARBITRAGEM

MEDIAÇÃO DE CONFLITOS EM CONDOMÍNIOS

HARMETH ABDON RALIME BARBOSA

OLINDA, 2016

HARMETH ABDON RALIME BARBOSA

MEDIAÇÃO DE CONFLITOS EM CONDOMÍNIOS

Projeto de Pesquisa apresentado como pré-requisitopara conclusão de Pós graduação em Mediação e Arbitragem na Faculdade de Olinda - FOCCA. Orientadora: Professora SuenyaAlmeida.

Olinda, 2016

SUMÁRIO

1. OBJETO/TEMÁTICA	3

2. OBJETIVOS	4

2.1 OBJETIVO GERAL:	4

2.2 ESPECÍFICOS:	4

3. JUSTIFICATIVA	5

4. PROBLEMA..........................................................................................	8

5. HIPÓTESE...........................................................................................	9

6. METODOLOGIA	12

REFERÊNCIAS	13

OBJETO/TEMÁTICA

Este trabalho versa sobre a possibilidade da utilização da mediaçãonas lides originadas nos condomínios, frisando os benefícios específicos deste instrumento alternativo de resolução de conflitos no que tange ao direito de vizinhança e, inclusive, na cobrança de taxa de condomínios atrasados.

As ações envolvendo direito de vizinhança são muito mais comuns do que se possa imaginar, mormente no que concerne aos moradores de condomínios, uma vez que há umalinha limítrofe mais tênue entre os condôminos seus direitos e deveres para com o condomínio, bem como para os condôminos envolvidos.

A mediação, bem como a arbitragem, pode ser perfeitamente utilizada quando o conflito tratar de direitos patrimoniais disponíveis, pois não interferem nas normas cogentes de direito estatal. Pode ser utilizada com bom êxito nas questões relativas ao uso de áreas comuns, desentendimentos entre vizinhos, constituição de condomínio irregular, conflitos entre condomínio e incorporadora, entre outros, sendo necessário ainclusão da cláusula de mediação na Convenção de condomínio.

Este trabalho propõe discutir sobre a aplicabilidade da mediação na seara dos conflitosem condomínio, sua ação exitosa nas contendas, narrando a experiência de outras Câmaras no sul do país, onde este procedimento é melhor aproveitado, as experiências exitosas do SECOVI-PE, bem como o potencial ainda não aproveitado contido na mediação na resolução de conflitos em condomínio.

Delimitamos, então, nosso objeto no potencial de uso damediação nos conflitos existentes nos condomínios edilícios, como uma excelente forma de pacificação social, vez que não é segredo que nossas capitais, bem como as cidades cosmopolitas, tornaram-se um grande agregado humano, compostas por edifícios e condomínios cada vez maiores e com eles os tradicionais problemas da convivência humana.

OBJETIVOS

2.1 GERAL:

Pesquisar o funcionamento da mediação em outros estados,notadamente em estados da sul do país, sua aplicação e sucesso obtido em demandas condominiais.

Demonstrar o potencial e a eficáciadesta solução alternativa em condomínios edilícios , tendo em vista o emergente mercado imobiliário do país, com as constantes construções de edifícios e consequentemente da instauração de novos condomínios.

2.2 ESPECÍFICOS:

- Selecionar atas e exemplos de mediações exitosas extraídos de livros, sites e jornais especializados em que se possa verificara satisfação de condomínios e condôminos com a prática da mediação adotada.

- Verificar e quantificar a atuação da Câmara de Conciliação e Arbitragem doSindicato da Habitação - SECOVI em Pernambuco nos casos relativos a mediação.

–Identificar o potencial a ser explorado pelas Câmaras de Mediação Privadas do estado de Pernambuco e a sua possível especialização em resolução de conflitos especificamente de condomínios, mormente o estímulo oferecido aos advogados pelo Novo Código de Processo Civil e da Lei de Mediaçãolei nº 13.140, de 26 de junho de 2015.

JUSTIFICATIVA

As resoluções tradicionaisdos conflitos são quase sempre apresentadas ao Estado-juiz com a finalidade de que este diga a quem pertence o direito. A consequência dessa procura desarrazoada tem sido a decepção dos próprios jurisdicionados com a demora e com as sentenças e decisões insatisfatórias.

Perscrutando oManual de Mediação Judicial, logo no início de sua introdução, encontra-se um dado relevante segundo o qual o relatório Justiça em Números do Conselho Nacional de Justiça, a cada ano, para cada dez novas demandas propostas no Poder Judiciário brasileiro, apenas três demandas antigas são resolvidas. Somese a este preocupante dado que se encontram pendentes cerca de 93 milhões de feitos. Sem dúvida, vivemos sério problema de déficit operacional.

De acordo com dados levantados pela Secovi (Sindicato da Habitação) junto ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, de janeiro a dezembro de 2015 foram protocoladas 10.093 ações por falta de pagamento nos condomínios. Só em dezembro foram 602 ações na cidade de São Paulo. Na estimativa nacional, dos 200 mil prédios de todo o Brasil, 40% estão com problemas de inadimplência.

Todavia, os conflitos encontrados nos condomínios vão além das cobranças por débitos em aberto dos condôminos (quotas e taxas condominiais). As brigas relacionadas a direito de vizinhança e boa convivência e as discussões sobre o uso da garagem, também estão entre os processos mais comuns encontrados na Justiça.

De acordo com matéria publicada noJornal do Condomínio em Santa Catarina os processos judiciais mais comuns em condomínios versam sobre os seguintes temas: cachorro em apartamento, barulho, cigarro que cai na varanda do vizinho, vagas de garagem, obras irregulares , uso de áreas comuns e inadimplência das cotas condominiais

Sendo assim, emergem as soluções alternativas de resolução de conflitos como pacificadoras sociais relevantes, corroboradas recentemente pelo Novo código de Processo Civil.

Das três formas de resolução de conflitos conhecidas, a arbitragem, a conciliação e a mediação, é esta última a mais indicada para as pessoas que possuem um vínculo prévio ao episódio que originou o conflito.

Na conciliação, embora também se busque a proposta consensual, as partes podem nunca mais voltar a ver-se. É o caso de um fornecedor nacional de uma marca de eletrodomésticos e um consumidor que reivindica a troca ou pagamento do preço do produto. Neste caso, em que pese os esforços do marketing para repor a imagem do produto ou serviço, as partes não mais se verão e a proposta de acordo é aceita ou proposta pelo conciliador sem o calor dos sentimentos represados ou submersos.

Nas relações conflituosas advindas da convivência entre os condôminos a mediação encontra um de seus grandes filões. Todos os aspectos de estudo conduzem a este raciocínio,porém, lamentavelmente, não é esta a realidade vivida nos condomínios em todo o nosso país, especialmente em cidades do Nordeste.

Não obstante, forçoso reconhecer que amediaçãose encaixa perfeitamente na esfera de conflito oriundos das relações condominiais, vez que as partes se conheciam e continuarão a se relacionar em ambiente comum. Destarte, é a via mais condizente com o perfil apresentado pelos condôminos, embora não se descarte as duas outras possibilidades.

A demonstração desse potencial é um dos objetivos deste trabalho, mas não tem a pretensão de agir em apenas em uma frente, ou seja, não há que se esperar que os condôminos ou síndicos procurem as poucas câmaras existentes no país com esta finalidade. Há que estimular aqui o trabalho da divulgação em sites, revistas especializadas, tambémem palestras, lojas especializadas em vendas de produtos para condomínio, etc. dos serviços oferecidos pelas Câmaras de Mediação Particulares ou escritórios especializados em mediação para condomínios.

Por isso, torna-se importante demonstrar o quanto ganham os condôminos de uma forma geralcom a adoção da cláusula de mediação aposta em suas convenções de condomínios, bem como os profissionais que a esta se dedicam. Esses os esforços empreendidos neste trabalho para bem dimensionar os benefícios damediação na resolução alternativa de conflitos em condomínios.

Para isso valer-se-á este estudo das publicações em sites especializados e das poucas obras que exploram o tema, sendo as mais presentes aquelas voltadas para a mediação propriamente dita.

PROBLEMA

Diante da justificativa precedente, salta aos olhos a necessidade da pacificação dos conflitos pela sociedade organizada, sob o olhar fiscalizador do Estado-juiz.

As contendas oriundas da convivência em condomínio tendem a crescer cada vez mais até pelo processo natural da multiplicação dos edifícios nas grandes metrópoles, carreando uma série de problemas desde os mais pueris aos mais complexos, porém quase todos carregados de emoção e sentimentos naturais da convivência em espaços comuns.

Somente na cidade de São Paulo existem quase trinta mil edifícios residenciais que, segundo o IBGE, são ocupados por 3.356 milhões de pessoas. Na maioria deles os moradores elegem um síndico, um representante do condomínio que exercerá poderes administrativos durante um período de dois anos, sujeito a reeleição. Este representante dos moradores normalmente não é uma pessoa preparada, logo enfrentará muitas dificuldades com a administração.

Se há a preocupação em dispor alternativas para as soluções de conflitos nos diversos setores da sociedade, como não evidenciar um setor da sociedade que cresce vertiginosamente?

Quebenefícios trariam a prática da mediação nos conflitos condominiais? Quais as vantagens da utilização desse métodona resolução de conflitos em condomínio? Qual o potencial de mercado a ser explorado pelas câmaras de mediação de conflitos na área de condomínios?

HIPÓTESE

Os conflitos entre duas ou mais pessoas ou organizações é sempre produzido por multifatores e não só pelo que aparenta ser. Muitas vezes estes conflitos tem sua gênese em sentimentos que nem mesmo a parte envolvida é capaz de identificar e sanar. Tais sentimentos são mais claramente observados nos conflitos familiares dada a proximidade dos conflitantes, vez que, no mais das vezes, conviveram juntos, quase sempre sob o mesmo teto.

Os sentimentos variados, confinados no âmago da alma dosfamiliares que se desentendem são mais facilmente identificados nas sessões de mediação pelas técnicas empregadas pelos mediadores experientes no trato de problemas semelhantes.

De igual forma, na convivência confinada dos condomínios, há naturalmente valores morais e sentimentos submersos a seremidentificados e que se apresentam ao mediador experiente. O condomínio, mais especificamente o edilício, pode representar por analogia uma grande família, cuja necessidade de convivência e de divisão de patrimônio comum, pode evoluir para conflitos mais desgastantes e com conteúdo emocional relevante.

A mediação, ainda melhor do que a conciliação e a arbitragem, pode desfazer com as suas técnicas os “nós” sentimentais, trazendo aos conflitantes ou ainda mediandos, a solução pacífica do conflito apresentado no ambiente condominial, restaurando a relação social, harmonizando as partes,seja no tocante ao direito de vizinhança, desrespeito a convenção de condomínio e regimento interno, seja nas cobranças de parcelas do condomínio atrasadas.

Uma das grandes vantagens já demonstradas é que os condôminos são pessoas que moram em ambiente comum e que continuarão a viver bem próximas durante e após o surgimento do conflito.

Fernanda Tartuce, analisando as peculiaridades do conflito, corrobora esta posição afirmando que em algumas circunstancias os envolvidos nem sequer desejam encerrar totalmente a relação, desejando apenas compor uma específica situação controvertida; é o caso de uma relação contínua em que as partes querem (ou necessitam) manter contrato por serem empresas parceiras. Em outras situações, ainda que quisessem, as partes não poderiam encerrar de vez seu vínculo por terem ligações permanentes (p. ex., por força de parentesco) e ainda acrescentaria ao raciocínio da festejada autora: por serem vizinhos em condomínios.

Quando os condôminos buscam a justiça comum, no mais das vezes a demora do procedimento judicial, tão execrada pela população que o utiliza, tende a enrijecer os conflitantes até a sentença judicial, prestando um verdadeiro desserviço à pacificação social tão almejada e propalada pelos governantes e sociedade.

Ademais, a prolatação de uma sentença certamente desagradará a uma das partes adversas que além de, por vezes, não cumpri-la, ou cumpri-la com insatisfação, ainda terá o desprazer de conviver diariamente com a parte vencedora.

Como é cediço, na mediação não há vencedores e vencidos, uma vez que as próprias partes chegam a um denominador comum, graças às técnicas utilizadas pelo mediador.

Diante do exposto, considerando o grande e crescente número de condomínios existentes e em construção em nosso país, a mediação surge como uma alternativa viável, mormente com o suporte oferecido pela legislação já citada,suscitando um mercado pujante para advogados, profissionais capacitados de outras áreas e empreendedores que desejem trabalhar ou montar câmaras de conciliação especializadas em condomínios.

Exemplo exitoso de mediação se tem naCâmara de Mediação do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) que em 2013 efetuou 80 mediações, que resultaram em 70 acordos firmados nos diversos segmentos representados pelo Sindicato, com ênfase na área de condomínios. Desde a sua implantação em 2006, o Câmara já efetuou 530 mediações que resultaram em 479 acordos. O índice de sucesso é alto: 90% dos casos resultam em acordo.

Os assuntos mais reclamados na Câmara de Mediação do Secovi-SP são da área de condomínios (60%). Destes, 30% são casos relacionados a barulho, 20% a vazamentos, 20% a vagas de garagem e os outros 20% são referentes a animais, 10% a outros.

METODOLOGIA

A linha essencial da pesquisa seguirá a bibliográfica, mais forte nos textos e livrosextraídos da internet de sites especializados em condomínios,em mediação e em experiências de câmaras de mediação e arbitragem que tratam também de casos de condomínios.

São poucos os livros que tratam especificamente sobre o assunto mediação em condomínios e a sua exploração desse método como um nicho de prestação de serviços alvissareiro,razão pela qual pode –se estabelecer que a pesquisa terá um cunho exploratório, tendo como resultado deste trabalho, uma contribuição para a melhor compreensão do tema.

Como referência em Pernambuco, serão coletados os dados disponíveis registrados pela Câmara de Conciliação e Arbitragem doSindicato da Habitação – SECOVI-PE que se referenciem a mediação de conflitos em condomínio.

A técnica de recolhimento desses dados far-se-á através de questionários, onde se arguirásobre dados quantitativos (número de sessões mensais, êxito das lides propostas, etc).

A Câmara de Conciliação e Arbitragem – CCA do SECOVI-PE, tem feito um trabalho ainda tímido em relação ao direito de vizinhança, porém tem conseguido bom êxito nas cobranças das taxas condominiais em atraso, proporcionando, ainda que de forma tímida, os primeiros informes sobre a mediação aplicada em conflitos oriundos da relação entre condôminos e condomínios no estado de Pernambuco.

REFERÊNCIAS

CONDOMÍNIO SC – 7 ações judiciais mais comuns em condomínios. Disponível em: <http://condominiosc.com.br/radar/2454-7-acoes-judiciais-mais-comuns-em-condominios> . Acesso em: 05,agosto, 2016.

AZEVEDO, André Gomma de (Org.). Manuel de Mediação Judicial, 5ª Edição (Brasília, DF:CNJ), 2015, 374 páginas.

SECOVI SP – Notícias. Mediação é a solução para conflitos em condomínios. Disponível em: <http://www.secovi.com.br/noticias/mediacao-e-a-solucao-para-conflitos-em-condominios-recomenda-secovi-sp/3624/>. Acesso em: 05, agosto, 2016.

SCHWARTZ, Rosely Benevides de Oliveira. Revolucionando o condomínio. São Paulo: Saraiva, 2013.

TARTUCE, Fernanda. Mediação nos conflitos civis. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método:2015.

AZEVEDO, André Gomma de (Org.). Manuel de Mediação Judicial, 5ª Edição (Brasília/DF:CNJ), 2015,pág. 09.

Em:<http://condominiosc.com.br/radar/2454-7-acoes-judiciais-mais-comuns-em-condominios>.Acesso em: 05,agosto, 2016.

SCHWARTZ, Rosely Benevides de Oliveira. Revolucionando o condomínio. São Paulo: Saraiva, 2013, pág. 13.

TARTUCE, Fernanda. Mediação nos conflitos civis. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método:2015, pág. 17.

Em: http://www.secovi.com.br/noticias/mediacao-e-a-solucao-para-conflitos-em-condominios-recomenda-secovi-sp/3624/. Acesso em: 05,agosto,2016.